מברמן צעיר ליזם שמנווט מעל 600 נכסים במטרופולין: מנכ”ל פירמת 770 משרדים בת”א מתארח לשיחה מרתקת על “חוק 10 השנים” ששבר, למה חברות הייטק כבר לא מוכנות לשמוע על משרדי מעטפת, ואיך מפת הביקושים זזה במהירות דרומה.
איך הופכים ברמן צעיר ללא הון עצמי ליזם נדל”ן מסחרי שמנהל את אחד ממאגרי המשרדים המובילים בתל אביב? בפרק 149 של הפודקאסט המוביל “פשוט נדל”ן”, התארח צחי אגסי, מייסד ומנכ”ל פירמת 770 משרדים בת”א, לשיחה חופשית, כנה ומלאת תובנות עם אהד שפין [00:10].
אגסי, שמחזיק בלמעלה מ-20 שנות ניסיון בשוק הנדל”ן המקומי, שיתף את המאזינים בסיפורו האישי – החל מהכניסה הנועזת לענף ללא שכר כדי ללמוד מהמנטורים הטובים ביותר, דרך עשור של יזמות בנייה למגורים, ועד לשיפט האסטרטגי שביצע לעולם הנדל”ן המסחרי ומשרדי ההייטק [04:10, 27:17].
לשבור את “חוק 10 השנים”: למה דווקא נדל”ן מסחרי?
“החוק הראשון שלמדתי בעולם הייזמות למגורים היה: ‘שים לב איפה אתה משקיע כל שקל, כי רק עוד 10 שנים תאסוף אותו בחזרה'” [04:34]. אגסי מסביר כי למרות האטרקטיביות של שוק המגורים, הבירוקרטיה, הרגולציה והסכמות הדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי מייצרות “לופים” ארוכים מדי של זמן [04:40].
כמי שמגיע מעולמות של מכירות ומהירות, הוא חיפש תחום עם מחזורי נזילות קצרים והחזר השקעה (ROI) מהיר בהרבה – ומצא את זה בשוק המשרדים התל-אביבי, שבו פוטנציאל הנכס ממומש בתוך חודשים ספורים ולא שנים [05:32].
מהפכת ה-Plug & Play: חברות הייטק רוצות לפתוח לפטופ ולעבוד
אגסי הציג בפודקאסט אבחנה קריטית שמשנה לחלוטין את חוקי המשחק עבור משקיעים ובעלי נכסים: עידן משרדי המעטפת מת רשמית [16:36]. חברות סטארט-אפ טכנולוגיות, הפועלות עם תקציבי הון סיכון (VC) ולוחות זמנים צפופים (Runway), אינן מוכנות לעבור תהליכי שיפוץ מתישים שנמשכים חצי שנה [12:31].
“חברות הייטק רוצות להגיע עם הלפטופים, להיכנס למשרד מעוצב, חכם, אקוסטי ומצויד – ולהתחיל לפתח”, מסביר אגסי [13:23]. הפער הזה מייצר תופעה כואבת בשוק: נכסי מעטפת במגדלי יוקרה חדשים (כמו פרויקט דה וינצ’י) עומדים ריקים במשך שנים, בעוד שנכסים שעברו התאמה פרוגרמטית מדויקת לצרכי חברות ה-AI והסייבר נחטפים באופן מיידי [15:54, 16:52].
כאן בדיוק נכנס הערך המוסף של 770 משרדים בת”א: החברה משמשת כגשר אסטרטגי, מנחה את בעלי הנכסים כיצד לתכנן ולחלק את החלל (מפתחי עבודה, חדרי ישיבות וחללי צוות), ומביאה לעסקה חתומה בתוך 7 עד 14 ימי עבודה בלבד.
מפת הביקושים החדשה: תל אביב זזה דרומה
אז איפה נמצאות ההזדמנויות הגדולות הבאות? לצד “רדיוס הזהב” המסורתי של תחנת רכבת השלום, ציר מנחם בגין ויגאל אלון הנהנים מביקוש קשיח של כ-99.5% תפוסה, אגסי מסמן את ההתרחבות הדרמטית של העיר דרומה [21:15, 33:21].
שכונות אורבניות ותיקות עוברות מהפך מוחלט והופכות לאקוסיסטם טכנולוגי תוסס. דוגמה מובהקת לכך היא מתחם חסן ערפה ושכונת מונטיפיורי, בהם התיישבו חברות ענק לצד סטארט-אפים צעירים [38:43]. אזורים אלו, שהתאפיינו בעבר במוסכים ובניינים ישנים, מציגים כיום בנייני בוטיק, לופטים יצירתיים ומגדלים חדישים שחוצים את רף ה-140 ו-150 ש”ח למטר, והופכים למרכזי העסקים הנחשקים ביותר [39:01, 40:04].
100% מיקוד – הנוסחה לנדל”ן בקצב של הייטק
התובנה המרכזית שצחי אגסי משאיר עם המאזינים היא החשיבות של התמחות אבסולוטית: 100% פוקוס על נדל”ן מסחרי בתל אביב [20:57]. שוק המשרדים אינו אחיד, וכל קומה, כיוון או רמת גימור יכולים להכפיל את שווי הנכס באותו הבניין ממש [35:40].
היכרות עמוקה זו עם המיקרו-מרקט התל-אביבי ומאגרOff-Market ייחודי, הם שמאפשרים ל-770 משרדים בת”א להוביל את הקטר של המשק הישראלי, ולספק לחברות צומחות את המשרד המושלם עבורן – בדיוק בקצב שלהן.
